Nie. Żeby dokładnie określić jakie oferty kredytów hipotecznych są do wyboru należy ustalić i omówić wiele szczegółów, czego internetowe rankingi i porównywarki nie umożliwiają. Poza tym oferty zmieniają się w czasie, zdarzają się krótkie oferty promocyjne. Dane dotyczące kredytów hipotecznych w Internecie są po prostu niedokładne i/lub nieaktualne.

Poza automatycznymi generatorami ofert pojawiają się także dziennikarskie zestawienia z porównaniem ofert publikowane w popularnych serwisach internetowych o tematyce finansowej. Trzeba mieć na uwadze, że publikowane tam zestawienia dotyczą konkretnych opisanych założonych przykładów i już przy trochę innej sytuacji mogą nie mieć przełożenia. Poza tym i tam zdarzają się po prostu błędy.

Panuje przekonanie, że wykorzystując Internet można „ominąć bankierów/pośredników/ekspertów i nie dać im się oszukać”. Tymczasem internetowe generatory ofert, a także zestawienia w serwisach finansowych, to po prostu linki sponsorowane prowadzące wprost do bankierów/pośredników/ekspertów. Nie ma w tym nic złego, po prostu nie ma tam żadnych informacji „prawdziwszych”, a wręcz przeciwnie, są takie które mogą wprowadzić w błąd.

Uważa się też, że analizując oferty i wszystkie informacje na temat kredytów hipotecznych w Internecie ustali się fakty lepiej niż u eksperta, lub że jest to wystarczające. To dokładnie takie samo postępowanie jak leczenie się przez Internet, zamiast wizyty u lekarza.

Internetowe rankingi, zestawienia, porównania ofert kredytów hipotecznych czy też po prostu informacje na temat kredytów hipotecznych (także na tej stronie :)) należy traktować tylko wstępnie i z rezerwą. Żeby dokładnie porównać oferty kredytów hipotecznych (i omówić wszelkie aspekty z nimi związane) najlepiej umówić się na spotkanie z zaufanym polecanym ekspertem ds. kredytów hipotecznych.

Nie. Zasadniczo oferty kredytów hipotecznych są takie same. Uwzględniane są też promocje i ewentualne preferencyjne warunki dla klientów z kontem i wpływem wynagrodzenia w swoim banku. Oferty te są po prostu dystrybuowane przez oddziały banku (które często też są de facto zewnętrznymi brokerami i działają na zasadzie franczyzy) lub przez zewnętrznych brokerów, czyli tzw. ekspertów kredytowych. Wartość dodana wizyty się do rzetelnego (a więc takiego, który nie tylko ma w ofercie, ale aktywnie współpracuje z wiodącymi bankami) eksperta kredytowego polega na tym, że ten porówna oferty różnych banków i umożliwi wybranie rzeczywiście najlepszej.

Najczęściej nie, chociaż bardzo często słyszy się o ofertach specjalnych typu „specjalna oferta dla Pani/Pana, ponieważ jest Pani/Pan naszym stałym klientem od lat” itp., najczęściej z dodatkiem „ale trzeba złożyć wniosek tu i teraz, i najlepiej już nie sprawdzać w innych bankach bo nie ma po co”. A prawda jest taka, że najczęściej jest to standardowa oferta banku, często przeciętna na rynku. Banki z reguły ustalają oferty kredytów hipotecznych jednakowe dla klientów obecnych i nowych. Zdarza się, że banki oferują lepszą ofertę swoim obecnych klientom niż innym, ale po pierwsze to wcale nie musi być oferta najtańsza na rynku, a po drugie przy porównaniu ofert u eksperta kredytowego te preferencyjne warunki także się uwzględnia. Niezależnie od tego gdzie posiada się rachunek bankowy z wpływami i co usłyszy się w swoim banku zawsze warto porównać oferty kredytów hipotecznych u eksperta kredytowego, który dysponuje ofertami wielu banków w jednym miejscu.

Nie. Każdy bank musi zgromadzić odpowiednie dokumenty i dokonać szeregu czynności niezależnie od tego czy wnioskuje klient obecny czy nowy. W swoim banku można uniknąć dostarczenia wyciągów, ale nie tyle usprawni to proces, co jedynie zaoszczędzi trochę papieru. Zasadniczo przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny trzeba być przygotowanym na jednakowy proces w swoim czy nowym banku.

Biorąc pod uwagę tylko techniczne czynności których dokonuje bank, a więc analiza finansowa, inspekcja nieruchomości, sporządzenie umowy kredytowej itp., to proces wygląda identycznie – każdy wniosek przechodzi taką samą procedurę. Ale biorąc pod uwagę szerszy kontekst procesu to bez wątpienia wypada on lepiej na korzyść zewnętrznego eksperta kredytowego. Banki są otwarte najczęściej w godzinach 9-17, a więc wtedy kiedy większość ludzi pracuje. Zewnętrzny ekspert kredytowy umawia się na spotkanie w dowolnych godzinach według potrzeb (jak jest konieczność to w weekendy) i może dojechać do klienta. Z bankiem zazwyczaj można się skontaktować tylko w godzinach pracy i często ten kontakt jest utrudniony. Z ekspertem kredytowym można się kontaktować cały czas bez przeszkód. Ponadto u eksperta kredytowego można złożyć kilka wniosków w jednym miejscu. Poza samym procesem dotyczącym kredytu hipotecznego ekspert kredytowy pomoże też w wyborze nieruchomości, sprawdzi ją, sporządzi umowę przedwstępną i zorganizuje akt notarialny zakupu. Banki są zainteresowany głównie wnioskami „tu i teraz” natomiast ekspert kredytowy „opiekuje” się klientem już na długi czas przed samym złożeniem wniosku. Patrząc na proces ubiegania się o kredyt hipoteczny całościowo to u eksperta kredytowego jest on zdecydowanie sprawniejszy i łatwiejszy, a obsługa po prostu lepsza (przy założeniu oczywiście, że trafi się do kompetentnego eksperta kredytowego). Zwłaszcza dla ludzi, którzy są zapracowani, nie mają czasu i chcą być maksymalnie odciążeni od procesu.

To jest bardzo często „z marszu” zadawane pytanie, na które nie da się odpowiedzieć. Jedynie poprawna odpowiedź to: „to zależy”.
Po pierwsze przy takim pytaniu zakłada się, że kredyt hipoteczny można uzyskać w każdym banku bez ustalenia zdolności kredytowych, co w wielu przypadkach jest niemożliwe. Przy czym rzeczywiście niektórzy maja na tyle dobrą sytuację finansową i kupują na tyle standardową nieruchomość (lub dają jako zabezpieczenie), że kredyt hipoteczny jest do uzyskania w każdym banku i kwestią jest tylko wybranie najlepszej oferty – taka sytuacja jest rozważana.
Po drugie w ramach jednego banku można uzyskać wiele kategorii ofert typu „standardowa” (bez żadnych dodatkowych produktów), „pakietowa” (z dodatkowymi produktami np. ubezpieczenie czy karta kredytowa), „bez prowizji, ale z wyższą ratą”, „z prowizją, ale z niższą ratą”, „dla młodych”, „dla VIP” itp. itd. W każdym banku trzeba ustalić którą ofertę można dostać i która z dostępnych jest najkorzystniejsza.
Po trzecie ostateczny kształt oferty zależy od dokładnych konkretnych parametrów transakcji takich jak: wysokość kredytu, wysokości wkładu własnego, wartość nieruchomości itp. Dopiero te czynniki wpływają na ostateczne oprocentowanie i kształt oferty kredytu hipotecznego.
Dopiero po trzech powyższych krokach można porównać oferty między bankami i stwierdzić, która dla danej transakcji jest najlepsza. Dla jednej transakcji najlepszą ofertę może mieć bank A, ale dla innej już bank B czy C.
Po czwarte oferty kredytów hipotecznych zmieniają się w czasie. Zmianom ulegają w zasadzie co miesiąc. Pojawiają się okresowe promocje, gdy pewien bank chce zwiększyć liczbę udzielonych kredytów hipotecznych. I odwrotnie, gdy bank chce zmniejszyć liczbę udzielanych kredytów hipotecznych tworzy ofertę gorszą od średniej. A zatem gdy dla danej transakcji w styczniu najkorzystniejsza jest oferta banku A to w marcu najlepsza może już okazać się oferta banku B.

Podsumowując nie ma banku który jednoznacznie proponuje najlepsze oferty zawsze i w każdej sytuacji. Te zależą od dokładnych parametrów transakcji i tego jakimi ofertami dysponują banki akurat w danym momencie. Najlepiej porównać aktualne oferty kredytów hipotecznych tuż przed transakcją już na konkretnych parametrach transakcji z renomowanym ekspertem ds. kredytów hipotecznych.

Nie ma najlepszego momentu do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Ceny kredytów hipotecznych należą do stabilnych i nie zmieniają się sezonowo np. po świętach czy w wakacje. Banki co jakiś czas zmieniają oferty, czasami robią tymczasową promocję kiedy chcą zwiększyć wolumen udzielonych kredytów, ale nie dzieje się to regularnie. Poza tym nie występują oferty diametralnie odstające od drugiej czy trzeciej w kolejności, raczej banki zmieniają się kolejnością w tabeli. Polowanie na „super okazję” kredytu hipotecznego nie ma sensu. Sens ma polowanie na okazję zakupu fajnego mieszkania w dobrej cenie. A do zakupu mieszkania należy po prostu wybrać najtańszą ofertę kredytu hipotecznego z aktualnie obowiązujących na rynku.

Najlepiej udać się do eksperta kredytowego jeszcze przed wybraniem nieruchomości, żeby skrupulatnie zaplanować całą transakcję. W takiej sytuacji całościowy proces kredytowy wygląda następująco:
1) zbadanie zdolności kredytowej, porównanie ofert, wybranie banków, zaplanowanie transakcji, skompletowanie dokumentów (wszystkie czynności przygotowawcze przed samym złożeniem wniosku kredytowego)
2) podpisanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości
3) złożenie wniosków kredytowych do banków
4) analiza wniosków kredytowych przez banki, w tym:
– analiza prawna
– analiza finansowa
– analiza nieruchomości
– decyzja kredytowa (na decyzję kredytową zgodnie z ustawą bank ma 21 dni)
5) podpisanie umowy kredytowej
6) akt notarialny zakupu nieruchomości
7) wypłata kredytu
Proces kredytowy różni się w szczegółach w zależności od różnych czynników np. od tego jaka nieruchomość stanowi zabezpieczenie. Procesy nieznacznie różnią się też w poszczególnych bankach. Szczegóły procesu w każdej sprawie są omawiane przez eksperta kredytowego, a także omawiana na poszczególnych etapach. Dobry ekspert kredytowe prowadzi klienta „za rękę” już od etapu zastanawiania się nad zakupem nieruchomości do aż do samego pozytywnego końca procesu.

Różnice między najlepszymi a najgorszymi ofertami kredytów hipotecznych są diametralne. Poniżej przykłady jak mogą się od siebie różnić najlepsza od najgorszej oferty kredytu hipotecznego na daną kwotę po całkowitej kwocie do spłaty (uwzględniającej wszystkie koszty) przy założeniu kredytu hipotecznego na 30 lat z ratami równymi:
1) przy kredycie na 100 000 zł różnica ok. 40 000 zł
2) przy kredycie na 200 000 zł różnica ok. 95 000 zł
3) przy kredycie na 300 000 zł różnica ok. 140 000 zł
4) przy kredycie na 500 000 zł różnica ok. 235 000 zł
5) przy kredycie na 1mln zł różnica ok. 475 000 zł
Od razu widać, że warto sprawdzić czy bank, którego jest się klientem nie należy przypadkiem do tych z najgorszymi ofertami. Różnice między kilkoma najlepszymi ofertami nie różnią się tak bardzo, ale wciąż jest to od kilku do kilkudziesięciu tysięcy. Warto udać się do eksperta kredytowego i dokładnie porównać oferty między sobą.

Najlepiej udać się do eksperta kredytowego już sprawdzonego, który ma pozytywne rekomendacje możliwe do zweryfikowania. Dlatego naszym klientom umożliwiamy pozostawienie opinii o naszych usługach. Zapraszamy do sprawdzenia naszych rekomendacji. 

Pojęcia kredytu hipotecznego i mieszkaniowego są stosowane wymiennie i są traktowane w zasadzie jako synonimy.

Kredyt hipoteczny to kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na rzecz banku ustanowiona na określonej nieruchomości. Kredyt mieszkaniowy to kredyt bankowy przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na rzecz banku ustanowiona na określonej nieruchomości. Różnica leży więc w celu kredytu. Kredyt hipoteczny jako taki nie ma określonego celu, a jest definiowany przez rodzaj zabezpieczenia (hipoteka). Natomiast kredyt mieszkaniowy będąc kredytem hipotecznym (hipoteka) ma określony cel, którym jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, a więc celem kredytu mieszkaniowego może być zakup mieszkania, zakup/budowa domu, zakup działki czy remont. Kredyt hipoteczny może mieć również inne cele takie jak cel dowolny (pożyczka hipoteczna) czy cel konsolidacyjny (konsolidacja).  W praktyce cel kredytu określa jego „cenę”. Kredyty mieszkaniowe są tańsze od kredytów hipotecznych na inne cele.

Kredyt hipoteczny jest pojęciem szerszym niż kredyt mieszkaniowy. Kredyt mieszkaniowy to rodzaj kredytu hipotecznego. Każdy kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym, ale nie każdy kredyt hipoteczny jest kredytem mieszkaniowym. Kredyt mieszkaniowy to najtańszy kredyt jaki można uzyskać na rynku (nie licząc kredytów preferencyjnych, np. kredytów studenckich).

Można wyróżnić następujące cele kredytów hipotecznych:
1) cel mieszkaniowy
To podstawowy cel kredytów hipotecznych, który formalniej nazywa się kredytem „na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych”, a krócej kredytem mieszkaniowym. Kredyt hipoteczny z celem mieszkaniowym to najtańszy kredyt jaki można uzyskać. Kredyty mieszkaniowe mogą mieć następujące konkretniejsze przeznaczenie:
– zakup mieszkania (na rynku pierwotnym lub wtórnym)
– zakup domu (na rynku pierwotnym lub wtórnym)
– budowa domu
– zakup działki budowlanej
– remont/wykończenie/przebudowa
– refinansowanie kredytu mieszkaniowego (przeniesienie kredytu mieszkaniowego z jednego banku do innego, najczęściej w celu obniżenia raty i kosztu kredytu)
– refinansowanie zakupu mieszkania (wzięcie kredytu mieszkaniowego z zabezpieczeniem na nieruchomości, która wcześniej została zakupiona za gotówkę)
– w ramach programów rządowych, np. „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych”
2) pożyczka hipoteczna
Kredyt na dowolny cel, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości. Podobnie jak przy kredycie gotówkowym nie trzeba się tłumaczyć na co środki będą przeznaczone, ale dzięki hipotece taki kredyt jest dużo tańszy i można zaciągnąć go na długi okres przez co rata i koszt takiego kredytu są dużo niższe.
3) hipoteczna konsolidacja kredytów
Spłata innych kredytów nowym kredytem w celu obniżenia raty i kosztu kredytu oraz uporządkowania finansów osobistych (zamiast kilku kredytów jeden kredyt z niższą ratą). Konsolidowane mogą być zarówno inne kredyty hipoteczne, jak i zwykłe kredyty gotówkowe.

Wybierając ofertę kredytu hipotecznego należy kierować  się oczywiście tym, żeby kredyt hipoteczny był jak najtańszy :). A żeby wybrać jak najtańszy kredyt najlepiej kierować się jak najniższym całkowitym kosztem kredytu. Całkowity koszt obejmuje wszystkie składniki, czyli:
– koszt odsetkowy (główny koszt, zależny od oprocentowania)
– prowizja
– ubezpieczenia standardowe (pomostowe, od niskiego wkładu własnego)
– ubezpieczenia pakietowe (w ramach tzw. cross-sell, czyli na życie, od utraty pracy, nieruchomości itp.)
– wycena nieruchomości, inspekcje nieruchomości
– prowizja za wcześniejszą spłatę/nadpłatę kredytu
WAŻNE!: aby porównanie po całkowitym koszcie kredytu miało sens trzeba mieć pewność, że w każdej ofercie zostały uwzględnione wszystkie parametry. Oferta A może się wydawać lepsza niż oferta B, ale może to wynikać z tego, że zostały uwzględnione same odsetki bez obowiązkowego ubezpieczenia, i tak naprawdę lepsza jest oferta B. Podobnie oferty powinny być porównywane przy założeniu jednakowej wartości zabezpieczenia i ta założona wartość powinna przystawać do rzeczywistości. Dlatego zamiast porównywać oferty kredytów hipotecznych otrzymane z różnych banków samemu, lepiej porównać je z pomocą profesjonalnego eksperta ds. kredytów hipotecznych.

Największy wpływ na koszt kredytu ma oprocentowanie i najczęściej niższe oprocentowanie oznacza niższy całkowity koszt kredytu (zwłaszcza przy dłuższych okresach). Należy przy tym zwrócić uwagę na to czy obok marży, która jest głównym parametrem „ceny” kredytu, oprocentowanie składa się ze stopy referencyjnej w postaci WIBOR3m czy WIBOR6m – historycznie WIBOR6m przyjmuje wyższe wartości. Najważniejsze jest to, żeby porównywać oferty przy jednakowej i aktualnej stopie WIBOR (WIBOR zmienia się w czasie, a banki uwzględniają te zmiany w różnym momencie), dla adekwatności porównania.

Można porównywać oferty również na podstawie RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). RRSO wlicza do oprocentowania inne składniki kosztowe oprócz samego oprocentowania (np. prowizja). Generalnie idzie w tym samym kierunku co całkowity koszt kredytu – niższy koszt całkowity to i niższe RRSO. Zależy jednak trochę od struktury czasowej płatności i ma nieco abstrakcyjny charakter. Dlatego preferujemy porównywać oferty po prostu po nominalnym całkowitym koszcie kredytu hipotecznego.

Gdy oferty kredytów różnych banków są kosztowo zbliżone warto zwrócić uwagę na pozostałe aspekty, takie jak: mobilny dostęp do banku (aplikacje na smartfon, dostęp internetowy, infolinia), dostępność placówek, rachunek bankowy (np. dostęp do bankomatów, programy lojalnościowe), dostępność innych usług (inwestycje, waluty itp.) itp. Te aspekty również mają znaczenie, ponieważ bank w którym zaciąga się kredyt hipoteczny najczęściej staje się głównym bankiem z rachunkiem, na który wpływa wynagrodzenie.

Istnieją też przypadki indywidualne. Np. gdy kredyt hipoteczny potrzebny jest na bardzo krótki okres np. kilku miesięcy. Z powodu bardzo krótkiego okresu bardziej niż oprocentowanie, choćby wysokie, liczą się niskie prowizje za zaciągnięcie kredytu i jego spłatę (lub po prostu ich brak). W indywidualnych przypadkach należy wybrać ofertę najlepiej dopasowaną do potrzeb.

Dokumenty wymagane do kredytu hipotecznego można podzielić na kategorie:
1) dokumenty dot. wnioskodawców, np. dowód osobisty/paszport
2) dokumenty finansowe, np. zaświadczenie o zarobkach, wyciągi, PIT
3) dokumenty dot. nieruchomości, np. księga wieczysta
4) dokumenty transakcyjne, np. umowa przedwstępna

Lista wymaganych dokumentów zależy od wnioskodawców, źródła dochodu, rodzaju nieruchomości i celu transakcji (zakup, budowa pożyczka hipoteczna). Przy identycznych kategoriach konkretna lista dokumentów wymaganych do wniosku kredytowego zależy do indywidualnych wymagań poszczególnych banków. Szczegółowa lista dokumentów jest przekazywana przez eksperta kredytowego adekwatnie do wybranych przez klienta banków.

Każdy bank ma swoją politykę kredytową, która określa zasady przyznawania kredytu hipotecznego. Po krótce, żeby dostać kredyt hipoteczny trzeba mieć zdolność kredytową, pozytywny tzw. „scoring bankowy”, a także nieruchomość która ma stanowić zabezpieczenie dla banku musi zostać zaakceptowana. Żeby spełnić powyższe banki określają swoje zasady:
– zasady przyjmowania poszczególnych źródeł dochodów określające jakie dany dochód musi spełniać kryteria, żeby został uznany (np., że działalność gospodarcza musi trwać minimum 12 miesięcy),
– zasady wyliczania dochodu netto dla danego źródła dochodu (np. przy działalności gospodarczej jeden bank będzie brał pod uwagę ostatnie 12 miesięcy, inny tylko ostatni zamknięty rok rozliczeniowy itp.),
– zasady określania scoringu bankowego – jest to wewnętrzna ocena kredytobiorcy przez bank, na którą składa się głównie historia kredytowa BIK i z baz wewnętrznych, a także inne parametry jak wiek, rodzaj i wysokość dochodu, miejsce zatrudnienia, wykształcenie itp.,
– lista rodzajów nieruchomości, które są akceptowalne przez bank oraz kryteriów jakie muszą spełniać, a także, w przypadku rynku pierwotnego, listy akceptowanych deweloperów i inwestycji

Banki różnią się odnośnie zasad przyznawania kredytu. Pewien dochód w jednym banku może nie zostać w ogóle przyjęty, a w innym generować wysoką zdolność kredytową. Jeden bank może nie sfinansować pewnej nieruchomości, w innym może nie być z tym żadnego problemu. Zwłaszcza w przypadku bardziej skomplikowanych dochodów i nieruchomości, chociażby dla zaoszczędzenia czasu, warto zaplanować składanie wniosku o kredyt hipoteczny z ekspertem kredytowym.

Bank ocenia zdolność kredytową na podstawie dochodu dyspozycyjnego w gospodarstwie domowym. Dochód dyspozycyjny to dochód jaki zostaje gdy od dochodu netto odejmiemy wydatki na utrzymanie gospodarstwa domowego oraz bieżące zobowiązania bankowe i pozabankowe. Dochód netto to po prostu dochód „na rękę” (po odjęciu podatków, składek itp.). Koszt utrzymania gospodarstwa domowego to koszt zakładany przez bank odnoszący się do zewnętrznych statystyk np. z GUS (chyba, że klient wskaże koszt wyższy) i zależy od ilości osób w gospodarstwie, lokalizacji itp. Zobowiązania bankowe to obecne kredyty, a zobowiązania pozabankowe to np. alimenty (abonament telefoniczny, czynsz za mieszkanie i podobne to nie zobowiązania pozabankowe tylko parametry, które są uwzględnione kosztach utrzymania gospodarstwa). Dochód dyspozycyjny określa maksymalną możliwą ratę dla gospodarstwa domowego, a ta określa maksymalną zdolność kredytową. Istnieje jednak ograniczenie polegające na tym, że łączna wysokość rat wszystkich kredytów nie może przekroczyć 50%-65% wysokości dochodu netto. To znaczy, że jak dochód netto wynosi 20000zł, a wydatki 2000zł to do zdolności kredytowej nie będzie przyjęty dochód dyspozycyjny na poziomie 18000zł, a maksymalnie na poziomie 13000zł (65%).

Przykład: Gospodarstwo domowe w Łodzi składa się z 3 osób: młode małżeństwo z dzieckiem. Mąż i żona na podstawie umów o pracę zarabiają razem 10000zł brutto co daje 7000zł netto („na rękę”). Koszt utrzymania takiego 3-osobowego gospodarstwa bank szacuje na 2800zł. Gospodarstwo ma już kredyt gotówkowy z ratą 500zł. Dochód dyspozycyjny wynosi 7000zł-2800zł-500zł=3700zł. Maksymalna wysokość wszystkich rat dla gospodarstwa wynosi 50% dochodu netto czyli 3500zł. Ponieważ jest już kredyt z ratą 500zł to maksymalna rata kredytu hipotecznego może wynieść 3000zł. A zatem zdolność kredytowa wyniesie ok 630000zł (bo przy takim kredycie, na 30 lat, raty równe, tyle wyniesie rata).

UWAGA!: zasady ustalania dochodu netto i kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, a co za tym idzie zdolności kredytowej, zależą od indywidualnego podejścia każdego banku. A zatem zdolność musi być wyliczona w kalkulatorach bankowych u ekspertów, a kalkulatory internetowe należy traktować tylko orientacyjnie. Zdolność kredytowa w różnych bankach może znacząco się różnić.

Najczęstszymi przyczynami odmowy przyznania kredytu hipotecznego są:
– brak zdolności kredytowej,
– źródło dochodu nieakceptowane przez dany bank niezależnie od wysokości dochodu (banki różnie podchodzą do różnych źródeł dochodów takich jak umowa o pracę na czas określony, umowa zlecenie/o dzieło, działalność gospodarcza, w tym jej różne formy rozliczania księgowego, wynajem itp.),
– zła historia w BIK,
– wpisy w gospodarczych bazach dłużników, takich jak KRD, ERIF, BIG Infomonitor (chociaż tutaj najczęściej wystarczy uregulować bieżące zobowiązania),
– wpis w Bankowym Rejestrze Dłużników prowadzonym przez Związek Banków Polskich,
– wpis w wewnętrznych bazach danego banku, w którym były prowadzone rachunki kredytowe (mniejsze opóźnienia mogą nie widnieć w ogólnobankowych bazach, ale mogą stanowić problem w banku, w którym opóźnienia miały miejsce),
– brak akceptacji nieruchomości mającej być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego ze względu na jej charakter (nie wszystkie banki akceptują wszystkie rodzaje nieruchomości, chodzi o nieruchomości takie jak kamienice, działki, siedliska, domki letniskowe, itp.)
– brak akceptacji nieruchomości mającej być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego ze względu na jej zbyt niską wycenę

Bank może odmówić przyznania kredytu z różnych przyczyn. Zgodnie z ustawą dotyczącą kredytów hipotecznych bank ma obowiązek poinformować jeśli odmowa przyznania kredytu hipotecznego jest wynikiem zapisów w bazach dotyczącej historii kredytowej.

W praktyce dobrze przeprowadzony wywiad, sprawdzenie dokumentów, dokładne określenie zdolności kredytowej, sprawdzenie baz, przyjrzenie się nieruchomości – ogólnie dokładne zaplanowanie i przeprowadzenie procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny przez eksperta kredytowego – niemal w 100% eliminuje powyższe ryzyka i zapewnia przyznanie kredytu hipotecznego.

W przypadku problemów ze spłacaniem rat kredytu hipotecznego należy udać się do banku w celu restrukturyzacji kredytu. Zgodnie z ustawą dot. kredytów hipotecznych bank ma obowiązek zrestrukturyzować kredyt tak, żeby umożliwić jego spłacanie. Bank może zawiesić spłacanie rat na pewien okres lub obniżyć ich wysokość (wydłużyć okres kredytowania). W przypadku gdy restrukturyzacja kredytu tak, żeby umożliwić jego spłacanie jest niemożliwa, bank ma obowiązek zezwolenia sprzedaży nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu na wolnym rynku przez 6 miesięcy. Możliwość sprzedaży nieruchomości po cenach rynkowych w praktyce umożliwia uzyskanie środków umożliwiających zamknięcie kredytu, nawet z nawiązką.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z marży i stopy referencyjnej. Marża to cena kredytu hipotecznego ustalona w umowie kredytowej i niezmienna przez cały okres trwania kredytu. Stopa referencyjna to zmienna w czasie podstawa oprocentowania kredytu i opiera się na stopie WIBOR (najczęściej WIBOR 3m, czasami WIBOR 6m). Jeśli marża wynosi 2%, a WIBOR 3% to łączne oprocentowanie w danym momencie wynosi 5%. Jeśli WIBOR wzrośnie o 1pp to oprocentowanie wzrośnie do 6%, jeśli WIBOR zmaleje do 1% to oprocentowanie spadnie do 4%.

Oprocentowanie i całokształt oferty kredytu hipotecznego zależy od takich parametrów jak:
– wysokość kredytu
– wysokości wkładu własnego
– wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem
– współczynnik LTV (na który wpływ mają parametry powyżej)
– wysokość dochodów
– historia BIK
– scoring bankowy
– promocyjne oferty w bankach i warunki ich uzyskania

Oferty kredytów hipotecznych zależą od wielu czynników. W celu określenia, przedstawienia, porównania i omówienia ofert najlepiej udać się do polecanego Eksperta ds. kredytów hipotecznych.

• Tak, oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie jego rata, mogą ulec zmianie w czasie. Oprocentowanie i rata mogą wzrosnąć lub zmaleć. Zmiany te zależą od zmian zmiennej części oprocentowania kredytu, czyli stropy referencyjnej, którą jest WIBOR. Jego wysokość zmienia się w czasie  i jest zależna od stóp procentowych określonych przez Narodowy Bank Polski. Zmiany oprocentowania w czasie mają miejsce natomiast nie powinny być drastyczne a stopniowe i niewielkie.

•  

Z punktu finansowego korzystniejsze są raty malejące. Przy ratach malejących koszt odsetkowy jest niższy. Z drugiej strony przy ratach malejących przed długi okres rata jest wyższa niż w przypadku rat równych (annuitetowych), co może utrudniać spłacanie rat, zwłaszcza na początku. Zmieniająca się rata utrudnia też planowania budżetu domowego. W związku z powyższymi przy ratach malejących banki z reguły liczą niższą zdolność kredytową, więc może się okazać, że zdolność kredytowa dla potrzebnej kwoty kredytu istnieje dla rat równych, ale dla malejących już nie.

Reasumując, raty malejące są korzystniejsze, bo sprawiają, że kredyt jest ogólnie tańszy, ale z przyczyn praktycznych większość klientów decyduje się (lub nie ma wyboru) na raty równe (annuitetowe).

Przykładowy koszt odsetkowy dla rat malejących i równych (annuitetowych). Kredyt na 100000zł, 360 miesięcy, oprocentowanie 4%:

Nie. Wysokość rat kredytu hipotecznego są zmienne w czasie. Wysokość rat zależy od wysokości oprocentowania. Oprocentowanie kredytu składa się z marży i stopy WIBOR. Stopa WIBOR jest zmienna w czasie i zmiana stopy WIBOR wpływa na zmianę wysokości rat. Jak WIBOR wzrasta raty kredytu wzrastają, jak WIBOR spada raty kredytu spadają. Za każdym razem gdy wysokość raty się zmienia generowany jest nowy harmonogram spłat przez bank.

Zdarzają się oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym, przy czym takich ofert jest niewiele i nie cieszą się dużą popularnością. W praktyce oprocentowanie stałe nie jest gwarantowane na cały okres kredytu, a jedynie na pewien krótki czas, 2-5 lat. Proponowane oprocentowanie stałe jest wyższe od oprocentowania zmiennego w momencie oferty. Jak oferta z oprocentowanie stałym ma miejsce można także prognozować, że w okresie na który jest zagwarantowane oprocentowanie zmienne prawdopodobnie i tak byłoby niższe. W rzeczywistości, chociaż sprawia wrażenie bezpieczniejszego i bardziej przewidywalnego (i w zasadzie takie jest) to ostatecznie bardziej opłaca się bankowi niż klientowi. Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym to znikoma część udzielonych kredytów.

Nadpłata i wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest zawsze możliwa. Zgodnie z ustawą dot. kredytów hipotecznych banki mogą pobierać prowizję za nadpłatę i spłatę kredytu jedynie przez okres pierwszych trzech lat i maksymalnie w wysokości 3%. Banki różnią się między sobą w zakresie okresu pobierania i wysokości prowizji. Są oferty z maksymalnym możliwym ustawowo pułapem (3% przez 3 lata) i są też takie, gdzie bank nie pobiera żadnej prowizji już od samego początku. W przypadku gdy kredyt jest brany na krótki okres i kluczowa jest prowizja za wczesną spłatę warto prześledzić oferty z ekspertem kredytowym.

W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego bank pobiera odsetki tylko i wyłącznie za okres trwania kredytu. Np. jak kredyt hipoteczny został zaciągnięty na okres 30 lat, ale jest spłacany po 5 latach to odsetki są naliczone tylko za 5 lat. Koszt odsetkowy znajdujący się na umowie kredytowej to jedynie szacunek przy założeniu pełnego okresu trwania kredytu na jaki został zaciągnięty oraz założeniu niezmienności WIBOR-u. Analogicznie przy nadpłacie kredytu odsetki są pobierane jedynie od salda pozostającego do spłaty po nadpłacie.

Nie ma kar za drobne spóźnienie ze spłatą raty. W BIK uznaje się, że opóźnienie w spłacie raty do 30 dni to rata zapłacona w terminie. W praktyce w przypadku kilkudniowego opóźnienia w spłacie raty banki po prostu przypominają o konieczności jej uregulowania. A zatem w przypadku przypadkowego opóźnienia w zapłacie raty nie ma się czym przejmować. Problemy zaczynają się gdy opóźnienia w spłacie rat przekraczają 60 dni. Takie opóźnienie widniejące w BIK to spory problem przy zaciąganiu kredytów, a informację o opóźnieniu w spłacaniu rat powyżej 60 dni BIK może przetwarzać bez zgody osoby zainteresowanej. Poza tym tak duże opóźnienia świadczą po prostu o tym, że są problemy z terminowym regulowaniem rat. Należy wspomnieć, że regularne drobne spóźnienia chociaż nie dyskwalifikują w oczach banku to negatywnie wpływają na bankową ocenę klienta, co może stwarzać pewne utrudnienia przy zaciąganiu kredytów w przyszłości.

Minimalny wkład własny określony ustawowo to 10%. Są też banki, która wymagają wyższy wkład własny tj. 15% lub 20%. Każdy wkład własny poniżej 20% uznawany jest za niski wkład własny i kwota wkładu brakująca do osiągnięcia 20% podlega ubezpieczeniu od niskiego wkładu własnego. Niektóre banki opłacają takie ubezpieczenie samemu, niektóre przerzucają koszt na klienta.

Optymalny wkład własny to sprawa uznaniowa. Niektórzy boją się kredytu hipotecznego jak ognia i wolą wydać ostatnią złotówkę, żeby tylko zmniejszyć jego kwotę, inni wolą zostawić sobie więcej gotówki i przeznaczyć ją na inwestycje lub po prostu tzw. poduszkę kredytową. Ogólnie rzecz biorąc im wyższy wkład własny tym oferty są lepsze jednak z czasem te zmiany są coraz mniejsze. Według nas optymalny poziom wkładu własnego to 20%. Na tym pułapie dostępne są już oferty wszystkich banków, więc sama konkurencja wymusza lepsze oferty. Poza tym całkowicie odpada już ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Od tego poziomu banki albo w ogóle nie polepszają już oferty od wzrostu wkładu własnego albo robią to już mniej znacznie.

Tak, pary bez ślubu mogą razem ubiegać się o kredyt hipoteczny. Każda z osób po prostu staje się współwłaścicielem nieruchomości po 50% (lub winnych udziałach jeśli tak postanowią). Niektóre banki mogą przyjąć do liczenia zdolności kredytowej dwa osobne gospodarstwa domowe, co zwiększy koszty utrzymania i wpłynie na zmniejszenie zdolności, ale najczęściej z wniosku i deklaracji wynika, że dane osoby prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Małżeństwo może też wpływać na nieco lepszy scoring bankowy niż nieformalny związek, na natomiast wpływ ten nie jest kluczowy. W praktyce można założyć, że nie ma różnicy czy o kredyt hipoteczny wnioskuje małżeństwo czy para.

Tak. Nazywa się to refinansowaniem zakupu nieruchomości. Polega na tym, że bierze się kredyt hipoteczny już po zakupie, a więc i po zapłacie gotówką za zakup nieruchomości. Nie wszystkie banki oferują taką możliwość. Te która przewidują refinansowanie robią to najczęściej do 12 miesięcy od zakupu. Taki kredyt przydaje się w przypadku gdy po zakupie potrzebuje się np. środków na remont lub cokolwiek innego np. inwestycję.

Tak. Dobra historia kredytowa wpływa oczywiście pozytywnie na scoring bankowy i jest mile widziana natomiast nie determinuje otrzymania kredytu. Przy braku historii jak wszystko inne się zgadza (dochód, zdolność kredytowa) można uzyskać kredyt hipoteczny. Dobra bogata historia kredytowa może się okazać kluczowa w wyjątkowych sytuacjach np. w przypadku ubiegania się o odstępstwo polegające na zaakceptowaniu przez bank wyjściowo nieakceptowanego dochodu, natomiast odstępstwo, jak sama nazwa wskazuje, to sytuacja niestandardowa. Brak historii kredytowej nie wyklucza uzyskania kredytu hipotecznego, dopiero zła historia kredytowa może już mieć takie konsekwencje.

 zasady nie warto. Otrzymanie kredytu hipotecznego bez historii kredytowej jest możliwe. Założenie karty kredytowej czy linii kredytowej w rachunku samo w sobie nic nie daje, a jedynie zmniejszy zdolność kredytową. Korzystanie z tej karty/limitu, lub też wzięcie kredytu gotówkowego czy kupowanie niepotrzebnej rzeczy na kredyt ratalny jest bez sensu, niewiele lub nic nie daje a generuje niepotrzebne koszty. Chyba, że i tak planujemy kupić np. laptop to wtedy zamiast za gotówkę można go kupić w kredycie ratalnym 0% (bez żadnych kosztów, spłata samego kapitału), które rzeczywiście się zdarzają. Ale tylko przy okazji. Branie małych kredytów tylko dla historii kredytowej nie ma sensu.

Złe wpisy w BIK stanowią problem, ale nie zawsze uniemożliwiają wzięcie kredytu hipotecznego. To zależy od szczegółów, kiedy problemy kredytowe miały miejsce i co się dokładnie zdarzyło. W takich sytuacjach najlepiej ściągnąć historię z BIK, przeanalizować ją z ekspertem kredytowym i znaleźć możliwe rozwiązanie.

Zgodnie z ustawą dotyczącą kredytów hipotecznych i rekomendacjami KNF można wziąć kredyt tylko w walucie, w której uzyskuje się dochód. A więc przy dochodzie w PLN można wziąć kredyt tylko w PLN, a przy dochodzie w EUR trzeba wziąć kredyt w EUR. Taka jest zasada, nie ma wyboru.

Oferta kredytów w walutach jest niewielka. Jedynie kilka banków udziela takich kredytów i warunki udzielenie są dosyć restrykcyjne. Niemniej jednak jest możliwość uzyskania kredytu w walucie. Waluty dostępne w ofertach to: EUR USD GBP SEK NOK (10/2017).

Kredyt hipoteczny jest tym lepszy im jest tańszy, pod warunkiem że jest stabilny, a więc bezpieczny. Swojego czasu wiele osób wzięło kredyt hipoteczny w CHF (franki szwajcarskie), bo w owym czasie kredyty hipoteczne w tej walucie były po prostu tańsze. Gdy kurs CHF nagle diametralnie wzrósł, rata kredytu z dnia na dzień wzrosła niemal dwukrotnie. Zmienność kursów walutowych jest nieprzewidywalna. W związku z tym zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego i ustawą dotyczącą kredytów hipotecznych (od pewnego czasu) można uzyskać kredyt jedynie w walucie, w której osiąga się dochód. Jak zarabia się w PLN trzeba wziąć kredyt w PLN, jak zarabia się w EUR trzeba wziąć kredyt w EUR. Nie ma wyboru, więc rozważanie, który kredyt jest lepszy jest bezpodstawne. Niemniej jednak nawet gdyby taki wybór istniał sądzimy, że zgodnie ze zdrowym rozsądkiem, należałoby uznać, że lepszy, bo bezpieczniejszy (niezależnie od ceny) jest kredyt złotowy (dla zarabiających w złotych :)). Ryzyko walutowe nie powinno mieć miejsca przy kredytach hipotecznych. Uważamy, że zasady dotyczące przyznawania kredytu tylko w walucie dochodu to dobre posunięcie.