FAKT: Pierwszy punkt piszemy nieco z przymrużeniem oka. Niemniej jednak czasami słyszymy takie stwierdzenia mniej lub bardziej serio. A wydaje nam się też, że taki pogląd jest orężem różnych „coachów” radzących jak żyć, często krytykujących konsumpcjonistyczny tryb życia i propagujących wolność i niezależność wszelaką, w tym finansową. Kredyt hipoteczny jest symbolem zniewolenia i trywialności życia, a bez niego czeka nas wolność, szczęście i niekończące się podróże. Cóż, sądzimy że dla większości ludzi posiadanie mieszkania to po prostu jedna z podstawowych potrzeb. A że potrzeba jest matką wynalazków to długoterminowy kredyt hipoteczny jest wynalazkiem finansowym pozwalającym taką potrzebę spełnić (kiedyś nie było takich kredytów, na początku były droższe i udzielane na krótki okres, więc nie były ogólnodostępne). Idziemy też o zakład, że większość tzw. „coachów” w pewnym momencie korzystała, korzysta lub będzie korzystać z kredytu hipotecznego. No, oprócz tych co na poradach zarobili tyle, że faktycznie mogą kupić mieszkanie za gotówkę.
Poniżej piszemy jak jest w praktyce:
– kredyt hipoteczny w każdej chwili można spłacić i nadpłacić. Zawsze płaci się odsetki tylko za wykorzystany okres. Jak przytrafi się duży spadek, darowizna, wygrana, czy po prostu zarobki dużo wzrosną to kredyt można szybko nadpłacać lub jednorazowo zamknąć.
– mieszkanie z hipoteką można w każdej chwili sprzedać. Jeśli mieszkanie kosztuje 100tys zł, zostało 80tys zł kredytu, to przy sprzedaży mieszkania 80tys zł idzie do banku na zamknięcie kredytu, a 20tys zł do sprzedającego.
– mieszkanie można wynajmować. Przy przeprowadzce czy zmianie lokum na większe dotychczasowe mieszkanie można wynająć. Często jest to bardziej opłacalne niż sprzedaż i wniesienie wkładu własnego pod nowy kredyt.
Kredyt hipoteczny to nie jest zwykły kredyt. Tak jak kredyt konsumpcyjny można po prostu „przejeść” to za kredytem hipotecznym stoi poważne aktywo jakim jest nieruchomość, dzięki któremu w każdej chwili tego kredytu hipotecznego można się „pozbyć”.

FAKT: Proponujemy eksperyment myślowy. Czy jakbyśmy zaproponowali Wam, że pożyczymy od Was  100.000zł, a za 30 lat oddamy 100.000zł + 1000zł w ramach wdzięczności to zgodzilibyście się? No właśnie! Banki to instytucje, które muszą na siebie zarobić, a kredyt hipoteczny to po prostu usługa, za którą się płaci. Cena kredytu hipotecznego musi być osadzona w pewnych realiach rynkowych.
Sprawdźmy jak się ma koszt kredytu hipotecznego do zarobku z lokat. Przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego na 100tys zł na 30 lat i oprocentowaniu 3,5% (7.2016) oddamy bankowi w odsetkach ok 61tys zł. Jak mamy 100tys zł i będziemy je odkładać (wraz z należnymi odsetkami) na lokatach lub funduszach pieniężnych na 1,5% w skali roku przez 30 lat (gdzie oczywiście narzekamy na zbyt niskie oprocentowanie!) (7.2016) to zarobimy ok 56tys zł. A więc przy „horrendalnie” drogim kredycie hipotecznym oddamy bankowi w odsetkach mniej więcej tyle ile zarobilibyśmy w odsetkach na „absurdalnie niskooprocentowanych” lokatach!
Porównajmy też ile byśmy oddali bankowi, gdyby kredyt hipoteczny był oprocentowany tak jak kredyt gotówkowy i pożyczka pozabankowa. Przy kredycie gotówkowym (zakładamy ok 10% oprocentowanie) oddalibyśmy bankowi ok 216tys zł. Przy pożyczce pozabankowej (zakładam 100% oprocentowanie) oddalibyśmy bankowi około 2mln 900tys zł.
Nie do końca poprawne jest też dodawanie należnych bankowi odsetek do ceny mieszkania. Należałoby wziąć pod uwagę wartość pieniądza w czasie i to, że raty płacone np. za 15 lat choć nominalnie takie same to realnie będą dużo mniejszym obciążeniem (inflacja). Poza tym środki którymi dysponujemy zanim zostaną przeznaczone na spłaty rat możemy odłożyć choćby na rachunek oszczędnościowy i zarobić na odsetkach. Ponadto na przestrzeni 30 lat wiele może się zmienić i w praktyce ludzie polepszają swoją sytuację finansową i dużo wcześniej spłacają kredyt. W rzeczywistości „dodatkowa cena” za mieszkanie będzie dużo niższa niż potencjonalny kosztu kredytu na przestrzeni 30 lat. Zważywszy na powyższe kwestie proponowalibyśmy oddzielić cenę mieszkania i kosztu kredytu, mieszanie jednego z drugim jest błędne.
Jak widać na powyższych przykładach, po analizie kredyt hipoteczny okazuje się nie taki drogi. W rzeczywistości kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości to najtańszy kredyt na rynku.

FAKT: Właścicielem jesteście (będziecie) Wy jako kupujący nieruchomość i to Wy i tylko Wy jako właściciele faktycznie możecie rozporządzać nieruchomością tj. np. sprzedać ją lub wynająć. Bank nie ma takich uprawnień i zarazem nie ogranicza możliwości rozporządzania nieruchomością właścicielom. Bankowi przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości w postaci hipoteki. Hipoteka oznacza tyle, że bank ma pierwszeństwo (wobec ewentualnych innych wierzycieli) do zaspokojenia swoich roszczeń z zabezpieczonej hipoteką nieruchomości.

FAKT: Bank nie jest właścicielem mieszkania i nie może tak po prostu z dnia na dzień zabrać mieszkania. Prawdą jest, że w przypadku gdy kredyt nie jest spłacany bank może dochodzić swoich wierzytelności na drodze windykacji, a wtedy głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu jest właśnie zabezpieczona hipoteką nieruchomość. W rzeczywistości bankowi zależy, żeby do tego nie doszło tak samo jak kredytobiorcom, dlatego że dla banku są to niepotrzebne koszty i straty. Bank rozważa procedurę dochodzenia swoich roszczeń dopiero jak kredyt jest niespłacany naprawdę długi czas, np. pół roku, a i sama procedura trwa długo. W praktyce jak pogarsza się sytuacja finansowa albo przewiduje się jej pogorszenie, co może utrudnić spłacanie kredytu, a jeśli sami nie chcemy/nie możemy sprzedać mieszkania, żeby zamknąć kredyt, najlepiej zawczasu udać się do banku z prośbą o przerwę w spłacaniu rat, obniżenie rat na jakiś czas itp.

FAKT: Banki mają różne procedury jeśli chodzi o akceptację dochodów, liczenie dochodów, liczenie zdolności kredytowej, a także w stosunku do innych kwestii. To że jeden bank odmówił udzielenia kredytu albo przyznał zbyt mały kredyt nie oznacza, że  w innym banku nie otrzymacie kredytu takiego jakiego potrzebujecie. W większości przypadków udaje się dostać pozytywną decyzję w innym banku.

FAKT: prawdą jest, że umowa o pracę na czas nieokreślony to ulubione źródło dochodu dla wszystkich banków. Natomiast to nie oznacza, że w przypadku innego źródła dochodów nie macie szans na kredyt. Źródłami dochodów mogą być: umowa na czas określony, umowa zlecenie/o dzieło, działalność gospodarcza (w tym prowadzona jako księga przychodów i rozchodów, ryczałt, karta podatkowa, udziały w spółce), emerytura, renta, dochody z wynajmu, dochody z zagranicy i inne. Oczywiście z bardziej skomplikowanymi źródłami dochodów banki bardziej się między sobą różnią – niektóre zaakceptują, inne nie, jedne zaakceptują większy dochód, inne niższy – ale uzyskanie kredytu z dochodem innym niż umowa o pracę na czas nieokreślony jest możliwe.

FAKT: Im więcej wkładu własnego wniesiecie, czyli im większą część ceny mieszkania zapłacicie z własnych środków tym mniejszy kredyt jest potrzebny, a co za tym idzie mniej pieniędzy oddacie bankowi. To oczywiście prawda i jeśli ktoś ma nadmiar wolnych środków to może po prostu kupić mieszkanie za gotówkę. Problem zaczyna się wtedy gdy wkład własny próbuje się zwiększać „za wszelką cenę” pozbywając się wszystkich oszczędności albo np. sprzedając mieszkanie.
To jest częsty przypadek gdy ktoś sprzedaje mniejsze mieszkanie, którego jest właścicielem, żeby wnieść wkład własny przy zakupie większego droższego mieszkania. Warto się nad tym zastanowić. Jak już wspomnieliśmy kredyt hipoteczny jest najtańszym sposobem finansowania na rynku i wynosi ok 3,5%. Rentowność wynajmu mieszkania jest za to dosyć wysoka i może wynosić ok 4%-7%.  Okazuje się wtedy, że więcej zarobi na wynajmie niż „straci” przy wyższym kredycie. Czynsz z wynajmu można też regularnie przeznaczać na spłatę raty.
Poza tym warto zadbać o oszczędności na tzw „czarną godzinę”. Uznaje się, że dobrze byłoby odłożyć ok 3-6 krotność miesięcznych dochodów na poczet niespodziewanych wydatków czy przejściowych trudności finansowych.
Prawdą jest, że im większy wkład własny tym więcej ofert jest do wyboru i oferty są lepsze. Ale po pewnej granicy, którą jest 20% wkładu własnego oferty nie zmieniają się znacznie, więc ten poziom uznalibyśmy za optymalny.
Warto też nadmienić, że im większy wkład własny tym lepsze oferty dlatego, że wyższy wkład własny jest w interesie banku. Zabezpieczeniem jest i tak ta sama nieruchomość, a im większy wkład własny tym mniejszy kredyt przy tym samym zabezpieczeniu, a więc transakcja jest bezpieczniejsza dla banku.

FAKT: Zdecydowana większość kredytów w Polsce jest oparta o oprocentowanie zmienne. Prawdą więc jest to, że oprocentowanie kredytu może się zmienić w czasie, a co za tym idzie rata może spaść lub wzrosnąć. Nie są to jednak procesy, które dzieją się z dnia na dzień, ale są długoterminowe i stopniowe. Oprocentowanie kredytów zależy od stóp procentowych banku centralnego, a ten ustala stopy procentowe w zależności od inflacji, ale też tak, żeby tą inflację utrzymywać na stabilnym poziomie. Skoro więc oprocentowanie kredytów zależy od banku centralnego, którego działania nakierowane są na stabilność w gospodarce, to zmiana oprocentowania, a co za tym idzie wysokość raty, też z założenia powinna przebiegać łagodnie i spokojnie.

FAKT: Mówi się, że bank udzieli kredytu dopiero wtedy, kiedy mu się udowodni, że się tych pieniędzy nie potrzebuje. To nie do końca prawda. Proponujemy eksperyment myślowy. Czy jakbyśmy chcieli pożyczyć od Was 100tys zł to zgodzilibyście się pożyczyć nam te pieniądze na „uścisk dłoni” i obietnicę spłaty? Podejrzewam, że chcielibyście wcześniej uzyskać o nas jak najwięcej informacji: czy jesteśmy rzetelni, czy wystarczająco zarabiamy itp. Dokładnie to samo robią banki – po prostu chcą, żeby pożyczone pieniądze do nich wróciły.
Poza tym to działa w dwie strony. W tym samym banku, w którym bierzecie kredyt (najczęściej) lokujecie też swoje oszczędności. A te chcecie, żeby były bezpieczne. A więc skoro bank z Waszych oszczędności udziela innym kredytów to też w Waszym interesie jest to, żeby kredytobiorcy byli rzetelni i żeby Wasz bank był finansowo stabilny.

FAKT: To dość powszechny pogląd: w umowie jest napisane, że bankowi muszę zapłacić pewną sumę w odsetkach, więc jest to wartość stała. Ważne żeby zrozumieć, że w umowach kredytowych bank jedynie szacuje koszty na dzień podpisania umowy. Jeśli bierzecie kredyt na 30 lat to bank szacuje odsetki tak jakbyście ten kredyt spłacali do samego końca. Ale płaci się tylko za wykorzystany okres, zatem jak spłacicie kredyt po 10 latach to zapłacicie odsetki za 10 lat. No i kredyt w każdej chwili możecie spłacić i zamknąć.
Podobnie w trakcie umowy można zawnioskować o zmianę okresu kredytu, zmianę raty równej na malejącą itp.
Nie można zmienić marży kredytu, ale to tak naprawdę działa na Waszą korzyść, bowiem sprawia, że bank nie może dowolnie zmienić sobie ceny kredytu. A jak warunki rynkowe się zmienią i kredyty potanieją to nic nie stoi na przeszkodzie, żebyście przenieśli kredyt do banku, który oferuje dużo lepszą ofertę.